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Immobilien10 Min. Lesezeit

Telegram-Bot für Immobilienmakler

Die meisten Immobilienanfragen sterben, weil vier Stunden lang niemand geantwortet hat, und die meisten der beantworteten wollten ohnehin nie kaufen. Ein Bot löst das erste Problem und filtert das zweite. Hier ist genau, wie du einen baust.

Die drei Aufgaben, die sich zu automatisieren lohnen

Der Tag eines Maklers hat nicht zu wenig Arbeit, sondern zu wenig der richtigen Arbeit. Schau, wo die Stunden wirklich hingehen, und drei davon sind dasselbe Gespräch in Dauerschleife:

  • Qualifizieren. Budget, Lage, Zimmer, Zeitpunkt, bar oder Finanzierung. Dieselben fünf Antworten, bevor du weißt, ob das ein Kunde oder nur jemand zum Stöbern ist.
  • Ankündigen. Ein Angebot kommt rein, und die Leute, die es wollen würden, erfahren tagelang nichts davon, oder du fügst es in dreißig Chats einzeln ein.
  • Antworten. Ist sie noch verfügbar, in welchem Stockwerk, ist der Preis verhandelbar, sind Haustiere erlaubt, wie hoch sind die Gebühren.

Keines davon braucht Beurteilungsvermögen. Alle drei laufen problemlos in einem Chat, um drei Uhr morgens, während du bei einer Besichtigung bist. Alles andere in diesem Job, die Verhandlung, das Einschätzen eines nervösen Käufers, der Papierkram, bleibt bei dir.

Aufgabe eins: das Anfrageformular, das filtert

Das Wertvollste, was ein Immobilien-Bot tut, ist sich zu weigern, eine Anfrage als das Wort „Hallo“ bei dir ankommen zu lassen. Ein Formular stellt die qualifizierenden Fragen, bevor du der Person eine Minute widmest, und tut das genau dann, wenn ihr Interesse am größten ist, nämlich in der Sekunde, in der sie auf deinen Link getippt haben.

Die Reihenfolge zählt mehr als die Fragen selbst. Beginne mit den leichten Antworten, die wenig Verbindlichkeit erfordern, und heb dir alles, was sich wie eine Preisgabe anfühlt, bis zum Schluss auf, wenn die Person schon vier Antworten investiert hat und kaum noch abspringen wird:

  1. Kaufen oder mieten? Ein Wort, kein Nachdenken, bringt sie in Bewegung.
  2. Welche Bezirke? Konkret und angenehm zu beantworten. Menschen nennen gern, wo sie leben wollen.
  3. Wie viele Zimmer? Noch immer leicht.
  4. Budgetrahmen? Die Frage, die filtert. Stelle sie an vierter Stelle, nicht zuerst.
  5. Wann möchtest du umziehen? Trennt diesen Monat von nächstem Jahr, also den Unterschied zwischen einem Kunden und einem Newsletter-Abonnenten.
  6. Telefonnummer. Immer zuletzt. Frage zuerst danach, und die Hälfte schließt den Chat.

Sechs Fragen sind die Obergrenze. Jede zusätzliche kostet dich Abschlüsse, und alles, was du nicht gefragt hast, kannst du am Telefon nachholen. Antworten werden getippt, also halte jede Frage in wenigen Worten beantwortbar und validiere die Telefonnummer als Telefonnummer, damit ein Tippfehler dich nicht den Lead kostet.

In dem Moment, in dem die letzte Antwort eintrifft, kommt die Meldung als Push-Benachrichtigung mit dem Telegram-Nutzernamen der Person auf deinem Handy an, sodass ein heißer Lead um 23:40 Uhr nicht etwas ist, das du erst am nächsten Morgen entdeckst. Die allgemeine Version dieses Ablaufs findest du unter Telegram-Bot-Leadgenerierung.

Aufgabe zwei: Benachrichtigungen über neue Angebote

Das ist der Teil, der sich aufsummiert. Jeder Käufer, der das Anfrageformular ausfüllt, ist jetzt Abonnent, und ein Rundschreiben erreicht sie alle auf einmal, kostenlos, in der App, die sie ohnehin schon offen haben.

Eine Sache sollte klar sein: Ein Rundschreiben geht an deine Abonnenten, und du kannst es danach eingrenzen, wie kürzlich jemand mit dem Bot interagiert hat und nach der App-Sprache, aber nicht danach, was jemand in deinem Formular beantwortet hat. Relevanz muss also aus der Nachricht selbst kommen. Führe in der ersten Zeile mit Bezirk, Zimmerzahl und Preis an, dann scrollen die Leute, für die es nichts ist, in einer Sekunde weiter, statt dich zu blockieren. Wenn du zwei wirklich unterschiedliche Märkte bedienst, Mietwohnungen und Luxusverkäufe zum Beispiel, betreibe lieber zwei Bots als eine Liste, die beide Hälften nervt.

Dann der Rhythmus: eine wirklich relevante Nachricht pro Woche schlägt fünf wahllose. Jedes Rundschreiben hat einen Preis, und der Preis sind die Leute, die dich blockieren.

Eine funktionierende Angebotsnachricht ist kurz und hat genau eine Aufgabe: einen Klick auszulösen. Ein Foto, der Bezirk, die Zimmerzahl, der Preis, eine Zeile dazu, warum es sich lohnt hinzuschauen, und ein Button, der das vollständige Angebot öffnet. Nicht die ganze Beschreibung. Der Chat ist der Teaser, die Seite ist die Broschüre.

Du kannst den Versand auch planen, was hier mehr zählt als in den meisten Branchen. Immobiliennachrichten werden abends geöffnet, nicht während der Arbeitszeit. Telegram-Broadcast-Nachrichten behandelt die Grenzen und das Timing im Detail.

Aufgabe drei: die fünf Fragen

Stichwort-Antworten übernehmen den Rest. Diese lösen aus, wenn eine Nachricht ein von dir gewähltes Wort enthält, ohne dass die Person irgendwelche Befehle kennen muss, was wichtig ist, weil niemand das Menü liest.

  • „Gebühr“, „Provision“ und deine Provisionsstruktur kommt sofort zurück.
  • „Hypothek“, „Kredit“, „Finanzierung“ und sie erfahren, mit welchen Banken du zusammenarbeitest und was sie mitbringen müssen.
  • „verfügbar“, „noch zu haben“ und sie bekommen eine ehrliche Antwort, die du einmal am Tag aktualisierst statt fünfzigmal.
  • „Besichtigung“, „besuchen“, „ansehen“ und das Formular für die Besichtigungsanfrage öffnet sich.
  • „Haustier“, „Hund“, „Katze“, weil jede einzelne Woche jemand danach fragt.

Schreibe das, als würdest du einem Kunden antworten, nicht als würdest du eine Website texten. Der Grund, warum Menschen den Chat bevorzugen, ist, dass er sich nicht wie eine Broschüre anhört.

Das Menü zusammenstellen

Die Willkommensnachricht ist die gesamte Oberfläche, also behandle sie auch so. Vier Buttons sind reichlich:

  • Ich kaufe, öffnet das Käufer-Anfrageformular.
  • Ich verkaufe, öffnet ein kürzeres Bewertungsformular: Adresse, Typ, Größe, Telefon.
  • Neueste Angebote zeigt die Auswahl der Woche.
  • Sprich mit mir zeigt deine Nummer und Öffnungszeiten.

Ein Button kann ein Formular direkt starten, sodass „Ich kaufe“ ohne Zwischenschritt direkt zur ersten Frage führt. Jeder Schritt, den du zwischen dem Tippen und der ersten Antwort entfernst, zeigt sich in der Abschlussquote.

Eine realistische erste Woche

  1. Tag eins: den Bot erstellen, die Willkommensnachricht mit vier Buttons schreiben und das sechsteilige Käuferformular aufbauen. Das ist der Teil, der sich selbst finanziert.
  2. Tag zwei: die fünf Stichwort-Antworten und das Verkäufer-Bewertungsformular hinzufügen. Den Bot-Link in deine Instagram-Bio und deine E-Mail-Signatur setzen.
  3. Tag drei: einen QR-Code auf deinen Schaufensterkarten und Verkaufsschildern ergänzen. Von hier kommen die interessanten Abonnenten, denn jemand, der vor einem Gebäude steht, ist bereits ein warmer Lead.
  4. Ende der ersten Woche: dein erstes Angebots-Rundschreiben an alle Abonnenten senden. Selbst zwanzig Leute sind eine bessere Liste als keine.

Was du messen solltest

  • Formularabschlüsse geteilt durch Formularstarts. Unter der Hälfte bedeutet, deine Fragen sind zu viele oder in der falschen Reihenfolge.
  • Abonnenten pro Woche, aufgeschlüsselt danach, wo du den Link platziert hast. Zeigt dir, welcher deiner Kanäle wirklich funktioniert.
  • Blockierungen pro Rundschreiben. Das ehrliche Maß dafür, ob deine Angebote relevant sind.
  • Qualifizierte Leads pro Monat, also die, deren Budget und Zeitrahmen echt waren. Das ist die einzige Zahl, die am Ende des Quartals zählt.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Telegram-Bot Immobilienangebote mit Fotos zeigen?

Ja. Ein Befehl führt neben seinem Text Bilder, ein Video oder ein Dokument mit, sodass ein Befehl eine Immobilie mit Fotos, einem Grundriss und einer Beschreibung sein kann. Halte jeden Versand auf eine kurze Auswahl beschränkt, gruppiere sie nach Bezirk oder Budget hinter Buttons und verlinke für die vollständigen Details.

Wie erreichen mich Besichtigungsanfragen?

Als Benachrichtigung in dem Moment, in dem sie abgeschickt werden, mit der Immobilie, den Tagen, die dem Käufer passen, und seiner Telefonnummer. Du bestätigst den Termin mit einer einzigen Nachricht im selben Thread, sodass die vereinbarte Zeit für euch beide schriftlich festgehalten ist.

Wie finden Käufer meinen Immobilien-Bot?

Nur über Orte, an denen du den Link platzierst, denn ein Bot kann niemandem schreiben, der nicht Start gedrückt hat. Instagram-Bio, QR-Codes auf Schildern und Schaufensterkarten, dein Portalprofil und die Antwort, die du auf jede Anfrage schickst.

Ist es dafür besser als WhatsApp?

Um Angebote an eine Liste zu senden, eindeutig ja: kostenlos, keine Vorlagenfreigabe, keine Gebühr pro Konversation. Für den Eins-zu-eins-Teil des Geschäfts sind beide gleich, also nutze das, was der Kunde ohnehin schon offen hat. Siehe Telegram-Bot vs. WhatsApp-Bot.

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